Минфин РФ вынес сегодня предложение о повышении ставки семейной ипотеки до 12% для семей с двумя несовершеннолетними детьми. Там, конечно, есть градации по возрасту. И пока это лишь инициатива. Но показывающая, куда дует ветер, и к чему готовиться.
У нас новый Министр обороны. Финансист по образованию — с большим желанием поставить экономику страны на мобилизационные рельсы. Все для ВПК, остальное — как побочный продукт. Макароны размером с гильзу, телевизоры и наушники «по остаточному принципу» от нужд соответствующих родов войск — все это уже было в нашей истории.
В этой связи логичны заявления Минфина и ЦБ. Ставку регулятор не понижает, экономику охлаждает. Каким образом финансировать настолько большой дисконт. 7% при ключевой ставке 16%?
Особо никаким. Поэтому корректировки программ кредитования неизбежны. И если рынок пока не смирился даже со льготной ипотекой, что говорить о семейной?
И как тут не вспомнить про ИЖС, где эта программа — драйвер рынка, ведь дом выбирают именно семьи с детьми.
Что будет дальше?
В первую очередь, я ожидаю корректировку спроса первичного и вторичного рынков недвижимости. От 20% до 30%, учитывая текущую ситуацию.
Потянет ли это за собой корректировку цен аналогичного диапазона? По логике рыночного равновесия — должно.
Но мы живем в России, где логика порой порождает свои законы и интерпретирует 5 постулат Евклида в стиле Лобачевского — пересекает вроде совершенно параллельные ситуации.
33 попугая квадратных метра жилья каждому
Вчера Президент поручил обеспечить 33 кв. м жилья на человека к 2030 году. Для сравнения — в СССР норма была 7 м2. И не в период коммунального перенаселения, а во вполне «застойном» 1975 году. То есть, план Президента не просто амбициозен, а задает целый вектор социальной политики.
33 м2 — больше чем приличная однушка в панельном доме, сильно больше минимальной студии. Стратегия Президента определенно направлена на большие площади и большие семьи.
ИЖС — семейный очаг
Где все это можно реализовать? Правильно — в собственном доме. Ниша ИЖС сейчас обеспокоена больше всего подобными заявлениями, так как там 12% по льготной ипотеке даст просадку спроса до 40%. Очевидно, что рынок перенасыщен из-за массового строительства после пандемии.
Но при этом качественного продукта в нише очень мало, и во многом из-за отсутствия норм и стандартов.
Снижать цены на качественные объекты ИЖС очень сложно. Материалы, работы и импорт дорожают. Особенно сложно малым застройщикам, которые не попадают под 1% кредит от ДОМ.РФ и кластерные истории застройки области. Под них попадает «Самолет» и строит. Ну и девелоперы его ранга.
Что делать «кукурузникам» малым застройщикам ИЖС?
Малые застройщики надеются на поддержку государства, учитывая важность рынка недвижимости для экономики страны. Это системообразующий сектор, который необходимо поддерживать, чтобы избежать кризисов, подобных тому, что произошел в США.
И вполне могут ее получить, учитывая цели по метражу. Как и их клиенты. Только адресно, учитывая социальный статус и преференции — например, участие в СВО.
Возможные альтернативные меры поддержки для девелоперов МКД
Не исключаю, что крупным девелоперам МКД дадут адресные субсидии, подобные упомянутым выше кластерным проектам. С обязательным «негласным» условием предоставления «скидочных» ставок уже конечным клиентам.
В любом случае — конечное слово за регулятором. И инвестировать в недвижимость сейчас дело крайне неосмотрительное. Государство, скорее всего, решит проблему денежными вливаниями, дабы не допустить социального коллапса.
Так будет ли жилье стоить меньше?
Корректировка цен должна произойти по всей экономической логике. Но согласно ей и рубль сейчас должен быть не 91 рубль, а где-то 97 рублей. Есть внешние рычаги воздействия, которые временно могут изменить ситуацию искусственно.
А как говорят в России — нет ничего более постоянного, чем временное.
