Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Продажа или обмен долей несовершеннолетних

Свердловская область 2 760 20

Добрый день.

Уже писал о своей задаче в другой теме, но ответы там больше не принимаются, поэтому создам ещё одну.

Задача – вывести доли несовершеннолетних детей из квартиры (квартира 1) и остаться с супругой единственными собственниками.


Сегодня разговаривал с опекой по месту прописки детей, задал вопрос можем ли мы продать доли детей, а взамен выделить им доли в квартире их отца (квартира 2).

Ответ – нет, сделки между родственниками запрещены, это ожидаемо.

Спросил могу ли я свою долю в квартире 2 продать постороннему человеку, а уже после совершить с ним обмен на детские доли.

Ответ – пишите заявление рассмотрим якобы вероятность положительного решения высокая. Ещё рекомендовали консультацию с нотариусом.


Главное, на что будет смотреть специалист опеки, это кадастровая стоимость долей и размер площади детей оба этих параметры не должны уменьшиться у детей, это и понятно.


Хочу спросить сталкивался ли кто-то на практике с таким алгоритмом?

Нам важно чтобы весь процесс был в рамках закона. Дети по площади и стоимости долей не ущемляются.


Весь процесс представляю себе так:

1.   Я продаю свою долю (1/2) в квартире 2 в квартире постороннему человеку

2.   После перехода права на этого человека, пишу заявление в опеку на разрешение мены детских долей

3.   Человек разделяет свою долю на 2 части для обоих детей и передает их в собственность моим детям

4.   Человек получает право собственности на доли детей в квартире 1

5.   Мы с супругой выкупаем у человека долю в квартире 1


В итоге каждый из детей получает в 7 раз больше квадратных метров и в 2 раза большую стоимость своей доли.

Вот не знаю как на это посмотрят нотариусы и Росреестр.


Советы 20
Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 ноября 2021, 11:15

Схема рабочая, но усмотрит ли кто в этих действиях притворность сделки или злоупотребление правом, сказать невозможно.

ID: 6104789130 ноября 2021, 12:04

Схожу на консультацию к нотариусу...

ID: 6104789130 ноября 2021, 12:18

Я тут подумал. А зачем продавать долю в квартире 2, если можно напрямую продать доли детей (с разрешения опеки) в квартире 1 постороннему человеку, а детям я сам обычным дарением подарю доли в квартире 2. Это касаемо п.1 моего алгоритма. Дарение же безвозмездная операция.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 ноября 2021, 12:18

Добрый день. Именно так в безвыходных ситуациях и решаются подобные вопросы... Сделка конечно притворная и имеет все шансы быть признанной недействительной, но для инициации этого процесса необходимо чья-то заинтересованность. Вероятность проявления такой заинтересованности стремиться к нулю. Всё хорошо, но у этой схемы есть один очень значительный минус - посторонний для детей, но вроде как не для Вас, человек становиться полноправным собственником доли квартиры и если что-то пойдет не по плану Вы рискуете потерять часть квартиры.

ID: 6104789130 ноября 2021, 12:31

Даниил спасибо. Вы полностью правы, этот риск с супругой мы понимаем, осознаем и конечно же человек этот не совсем посторонний для нас. Просто выходов других нет, раз законодательство не позволяет напрямую перемещать доли детей из объекта в объект в пределах семьи и родственников. Даже если дети при этом приобретают больше чем отдают.

ID: 272312630 ноября 2021, 16:08

Во многих регионах(но не во всех) до сих пор разрешают ДАРИТЬ детям доли в квартирах бабушек-дедушек-родителей взамен имеющихся и дают разрешение на продажу. Вы изначально неправильно поставили вопрос опеке, да еще и предполагаемую мутную схему им озвучили. Ищите ходы в опеку.

ID: 6104789130 ноября 2021, 16:52

Не важно, что разрешает опека в отдельно взятых регионах.
Важна цепочка решений в рамках действующего законодательства и "предполагаемая мутная схема" ему отвечает полностью.
Если для какой-то опеки это сложно для понимания, я тоже могу встать в позицию и тупо продать целиком квартиру со всеми долями мотивируя это сменой места жительства. Но нам нужен именно перенос долей детей.

Панова Валентина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 ноября 2021, 17:07

Добрый день.
Сегодня разговаривал с опекой по месту прописки детей, задал вопрос можем ли мы продать доли детей, а взамен выделить им доли в квартире их отца (квартира 2).
Исходя из предложения в квартира 2 , Ваша или их отца?

ID: 6104789130 ноября 2021, 17:15

Валентина, доли в квартире 2 такие: 1/2 дедушка детей, 1/2 - я, отец детей.

Панова Валентина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 ноября 2021, 17:43

Договор мены с дедушкой не предлагали, а далее Вы дедушке дарите свою долю, он Вам в квартире с супругой.

ID: 6104789130 ноября 2021, 17:46

Не предлагал. Дедушка он же дедушка детей по отцу детей, а стало быть близкий родственник, плюс договор мены не безвозмездная сделка, стало быть запрещено. Это я так понимаю, поэтому не предлагал.

Панова Валентина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 ноября 2021, 17:55

Если доли у детей возникли при использовании материнского капитала , то да мена вряд ли Вам подойдёт. Если нет, то мена возможна между дедушкой и внуками, при условии указания в заявлении, что метраж долей увеличится , а соответственно и размер долей. Есть даже судебная практика на эту тему, в любом случае проговорить в Опеке это можно.

ID: 6104789130 ноября 2021, 17:59

Всё верно, доли образованы при использовании МК.

Панова Валентина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 ноября 2021, 18:24

Тогда, только договора купли продажи.

ID: 27231261 декабря 2021, 11:33

"Тупо продать, мотивируя..." Извините, даже не смешно. НИЧЕГО вы не продадите ни тупо, ни умно без разрешения опеки. Хоть замотивируйтесь переездом на Канары на ПМЖ. Услышьте, пожалуйста, совет: попробуйте предложить опеке ДАРЕНИЕ детям доли, Вашей либо дедушкиной в кв.2, взамен имеющихся долей детей в кв. 1

ID: 610478911 декабря 2021, 12:10

Спасибо, надо обдумать. А как технически будет выглядеть отчуждение детских долей? По сути в случае согласия придется сделать всё тоже самое, продать третьему лицу их доли, а детям подарить свою. Но дарят ведь не за что-то, а безвозмездно, это уж слишком откровенная махинация. В чем преимущество дарения?

ID: 610478912 декабря 2021, 8:27

Странное дело. Сегодня посетил МФЦ чтобы взять образцы заявлений для обращения в опеку. Специалист МФЦ очень удивилась, что мы хотим именно купить доли детям в другом жилье, и озвучила, что по их практике при продаже детских долей в большинстве случаев родители ДАРЯТ детям доли в другом жилье, даже в "родственном". Удивительно... жду консультации с нотариусом.

ID: 27231262 декабря 2021, 13:23

Специалист МФЦ- это ПРИЕМЩИК документов. Только и всего.

ID: 610478917 декабря 2021, 11:40

Подскажите, если в опеку было написано заявление на разрешение отчуждения именно долей несовершеннолетних. А опека выдала разрешение на продажу квартиры. Я так понимаю шаблонный ответ. Что скажет регистратор если к нему поступит договор в котором продаются только доли несовершеннолетних? Просить опеку изменить формулировку?

ID: 6104789112 декабря 2021, 11:05

А подскажите, тут наверное больше вопрос к юристам чем риэлторам но все же.

Квартира в которой по 1/38 (2 квадрата от общей) принадлежит детям до 14 лет по маткапиталу.
Опека выдала разрешение на продажу квартиры с условием наделения детей долями в другой недвижимости и зачисления денег на счета детей после продажи.
Обоим детям наделено дарением по 1/2 (24 квадрата от общей) квартиры в денежном эквиваленте их стоимость имущества выросла в 4 раза.
Доли детей проданы третьему лицу.
Обоим детям зачислены на их счета суммы с с небольшим превышением рыночной стоимости их отчуждаемых долей.
В последствии выбывшие доли выкуплены у постороннего человека родителями детей.

Дети повзрослели и наступил конфликт или между ними или между ними и родителями.
Дети идут в суд на оспаривание продажи и говорят мы не хотели продавать, мы хотели иметь доли именно в этой недвижимости.
Суд поднимет всю хронологию и засчитает сделку притворной.
Всё верно?
Если верно то кто почему и в каких случаях применяет такой механизм?

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru