недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Справедлива ли оценка ЦИАНа?

Москва 1 737 16

Уважаемые специалисты,

А в принципе, насколько можно опираться на оценку ЦИАНа?

Вот квартира на продажу - https://www.cian.ru/sale/flat/168232296/. Разница между оценкой, и запросом покупателя - почти миллион. Понятно, что что-то обусловлено более хорошим ремонтом, какой-то мебелью, но что вы думаете о продажной стоимости такой квартиры?

И еще вопрос, про оценку - она берется из экспертного мнения, или просто это средние данные по дому: от цен продаж еще на этапе ДДУ, от цен продажи без отделки, и по сию пору?

Советы 16
Армен ГаспарянЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 декабря 2017, 14:02

Владислав, правильная оценка - это не дешевое удовольствие и ЦИАН, конечно, не будет тратить несколько тысяч рублей за каждое объявление стоимостью до 10 рублей. Эти цены не имеют отношения и ценам продаж, о которых Вы пишите, откуда ЦИАНу знать, что почем в итоге было продано. Этот расчет, вероятнее всего, делает программа на ЦИАНЕ, которая вычисляет среднюю стоимость цен из объявлений на данном ресурсе за какой-то интервал времени или как-то опирается на кадастровую стоимость. А вообще цену определяет рынок и главная задача специалистов именно в правильной оценке, чтоб не продешевить и в то же время быть в рынке. При этом, цена не догма, каждый день надо мониторить рынок и корректировать цену, чтоб быть на плаву и не продешевить. Особенно хорошо чувствуют пульс рынка специалисты, у которых много объектов на продажу.

Владислав27 декабря 2017, 14:10

Армен, спасибо! Потому и спрашивал мнения специалистов. Насчет "некоей средней цены за интервал". Просто посмотрел, что продается в данный момент, в данном доме. Все запрашиваемые цены гораздо выше оценки портала. Вот это меня и заинтриговало.

Армен Гаспарян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 декабря 2017, 14:32

Надо еще учесть, что цена по оценке на сайте привязана к площади, при этом одну и ту же планировку кто-то выставляет по площади, что в документах, скажем 56м2, а кто-то добавляет балконы и лоджии и получается 60м2. В итоге разница почти 1 мр по оценке. Но для анализа интересна динамика изменения цен в данном районе и доме, кадастровая стоимость. А цена на квартиру, на которую ссылаетесь, за 9,2мр слишком завышена, ЦИАН показывает 8,3мр, по этой цене будут звонить и торговаться)

andy27 декабря 2017, 16:07

Оценка циана мало что общего имеет с реальностью, якобы берется из объявлений, причем реальная цена сделки в среднем на 8 % ниже., по их словам. Короче на эту цену вообще можно не смотреть. Реальные цены продажи есть в одном сервисе, который привязан к одному зеленому банку. Или как вариант надо брать похожие квартиры, выбирать самую дешевую по цене и отнимать процентов 5 на торг. Вот это будет цена сделки.

не риэлтор27 декабря 2017, 16:12

оценка циана - это просто среднее арифметическое выставленных вариантов, рассчитанное механически. к реальности она имеет довольно опосредованное отношение, т.к. не учитывает цифры реальных сделок (проще говоря, торг), а учитывает, наоборот, всяких неадекватов и/или мошенников. конкретно по вашему примеру - продавец немножко не в себе, мягко говоря. ну то есть понятно что он надеется получить сумму сверх реальной цены квартиры засчет мебелей и ремонта в стиле "дорохо-бохато". но это исключительно его фантазии веснушкина. а красная цена этой квартире 7.5 максимум. к сожалению, практика показывает что если у продавца такого типа нет реальной необходимости продавать, то сподвигнуть его на торг крайне сложно, он скорее снимет объект с экспозиции. разумные логические доводы на таких людей, как правило, действуют слабо или не действуют вообще. у них свои аргументы: "да я за нее десятку заплатил!", "да ты посмотри, какой тут ремонт(мебель, вид из окна и т.д.)!"

Владислав27 декабря 2017, 16:20

Уважаемые Andy, Не риэлтор - спасибо за ответы! Мне тоже показалось, что цена завышена. Но это же тактика риэлторов - выставить сначала по максимуму, вдруг у кого деньги карман жгут. Тем более, впереди праздники, сделки проводится не будут, тогда и начать опускать понемногу. Я правильно понимаю?

babkrot babkrot27 декабря 2017, 16:32

*** Реальные цены продажи есть в одном сервисе, который привязан к одному зеленому банку.*** в название это сайта есть слово клик? или я не там ищу?

Юрий Чепарышев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 декабря 2017, 17:04

Уважаемый Владислав. Недвижимость, это обычный товар. А реальную цену на товар показывает только реклама. Если квартира только вышла в рекламу, и на протяжении 1-2 недель нет звонков от покупателей, цена завышена. Позвольте своё личное мнение: сегодня в Москве любая недвижимость, неважно, коммерческая или жилая, стоит столько, сколько за неё платят. Циан, это аналитика рынка, а аналитики, как правило от жизни далеки.

Татьяна Литвинова27 декабря 2017, 17:33

Владислав! Вы ошибаетесь, если считаете, что завышенная цена в объявлениях - это инициатива специалистов по недвижимости. Опытный специалист может оценить квартиру достаточно объективно и понимает, что рекламировать ее нужно с самого начала по реальной цене. Но не всегда удается убедить в этом собственника квартиры. Вот так и появляются на сайтах объявления с нереальными ценами. А следующие собственники на них смотрят и считают, что у них квартира еще лучше...

Юрий Чепарышев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 декабря 2017, 17:36

Уважаемая Татьяна, не считаю что Владислав не прав. Все известные АН завышают цену при консультации, не нормальные агенты, которые редко там работают, а именно крупные, как они сами себя считают.

andy27 декабря 2017, 18:03

babkrot babkrot, правильно. Там кнопочка такая, "показать историю сделок по этому дому" или что-то вроде. Возможно не по всем объектам.И конечно только по тем по которым были сделки через НЕГО. По кр мере можно прикинуть по соседним домам.

не риэлтор27 декабря 2017, 21:00

владислав, "Но это же тактика риэлторов - выставить сначала по максимуму, вдруг у кого деньги карман жгут. Тем более, впереди праздники, сделки проводится не будут, тогда и начать опускать понемногу. Я правильно понимаю?" - не совсем. такая тактика есть, но она используется далеко не всегда и далеко не всеми. хороший риэлтор продавца будет в первую очередь ориентирован на рынок. выставляют по максимуму чаще как раз именно самостоятельные продавцы, а не риэлторы. риэлтор порой сильнее продавца заинтересован в продаже - ведь это его живые бабки, в конце концов )) это продавец может думать "продам - хорошо, не продам - сдам в аренду, отдам теще-брату-свату и т.д.", и выставлять завышенную цену для прощупывания рынка. а для риэлтора каждая состоявшаяся сделка - это кусок хлеба (с маслом, а то и с икрой - зависит от сделки )), поэтому он заинтересован как раз в снижении цены до разумного уровня. разумеется, если он работает на клиента, а не на свое начальство в агентстве (см. комментарий Юрий Чепарышев сегодня в 17:36). начальство заинтересовано в своей максимальной прибыли, то есть проценте от сделки за вычетом накладных расходов и бонуса непосредственно агента на земле. на определенном этапе, если эта прибыль может оказаться ниже того, что начальство считает рентабельностью, на такого клиента просто забивают, благо поток клиентуры в крупных агентствах (читай - дураков, насмотревшихся рекламы по телевизору) не иссякает.

Владислав27 декабря 2017, 21:27

В любом случае, большое спасибо всем, кто ответил, и не зависимо от того, как!Посмотрел квартиру в живую, не стоит того! У меня теперь есть любимчики - продавцы с огромной ценой, которые не торгуются. Интересно будет наблюдать, когда спадет их пафос, и они встанут на путь исправления)

не риэлтор27 декабря 2017, 22:03

такое происходит далеко не всегда. как гласит старинная пословица, "нужда - лучший учитель", поэтому на хороший торг идут те, у кого ситуация подпирает - нужны деньги на, не дай бог, лечение; родился ребенок и невозможно жить втроем или вчетвером в маленькой однушке; теща достала до печенок и надо размениваться; развелись и надо разъезжаться; срочно нужен переезд для ухода за пожилыми или сильно заболевшими родственниками, и тому подобные истории. тут люди хорошо идут на торг, потому что жизнь заставляет, вне зависимости от теоретических хотелок, подстраиваться под реальность. а если человек прикупил пять лет назад квартиру за 10 лямов, сдавал ее или она стояла пустая, сейчас решил продать потому что стала не нужна и не хочется платить большой налог через пару лет, и сейчас ее реальная цена 7-8 лямов - вот такого практически не убедить, как показывает практика. разумеется, можно и нужно пробовать это делать, но ждать что "жизнь им покажет" - не надо. чаще всего, не будучи в силах спорить с жизнью, они сводят все к спору с конкретной личностью, то есть с вами ))

Юрий Чепарышев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 декабря 2017, 10:14

Спасибо Владислав за нормальный вопрос. Спасибо за ответы которые приятно почитать, и всегда узнать что-то новое. Отдельное спасибо г-ну "не риэлтору", за корректные и смысловые комментарии. Что-то мне подсказывает, что если вы и не принадлежите к нашему цеху, то как минимум, имеете богатый жизненный опыт. Всех С НАСТУПАЮЩИМ НОВЫМ ГОДОМ, ЗДОРОВЬЯ ТЕРПЕНИЯ И РАДОСТИ.

Владислав28 декабря 2017, 11:46

Нет, Юрий, не принадлежу! Правда немножко подкован в некоторых вопросах, но хлеб у риэлторов не отбираю.)))

редакцияeditorial@cian.ru