Коммерческий объект общей площадью 2 759,6 м² расположенный в спальном районе г. Уфы по ул. Российской. Участок находится в собственности, что имеет большое преимущество. В данный момент в этом квадрате нет подобного объекта.
Здание 2-этажное с цокольным уровнем — полностью загружено, с проверенной арендной базой, стабильными арендаторами и высокой степенью заполняемости.
Особое преимущество:
Земельный участок оформлен в собственность — отсутствие арендных платежей, полный контроль над активом и защита от внешних рисков.
Все налоговые обязательства прозрачны и учтены:
— Налог на имущество: 120 000 р/год
— Налог на землю: 40 070 р/год
— Итого: ~160 000 р/год — минимальная нагрузка для объекта такого класса.
Текущие доходы (ежемесячно):
Размещение Арендатор Сумма ежемесячно
1 этаж Мелкие арендаторы 370 000
1 этаж Пятерочка 632 000
2 этаж FixPrice, кафе и др.арендаторы 1 020 000
Цоколь Магазин дешевых цен, услуги, мелкий бизнес 480 000
Итого: 2 502 000р.
ВЫРУЧКА: 2 502 000 р/мес. (30 024 000 р/год)
Текущие расходы (в месяц) 100-150 тысяч руб.
ЧИСТАЯ ОПЕРАЦИОННАЯ ПРИБЫЛЬ (NOI):
~2 408 245 ₽/мес.
~28 898 940 ₽/год
При цене 270 млн ₽ объект предлагает кап-рейт 10,70% — это выше среднего по Уфе (810%), особенно с учётом полного владения землёй и наличия anchor-tenants.
(Для Уфы, рынок коммерческой недвижимости: типичные кап-рейты — 811%. Объект находится в верхней части диапазона — исключительная привлекательность для пассивного инвестора.)
Потенциал роста: финансовый потенциал объекта ещё не исчерпан.
На текущий момент часть помещений занята, так называемыми арендаторами первого круга — родственниками и друзьями действующего собственника.
Эти помещения:
- Сдаются по заниженным ставкам или
- Используются без оплаты .
Для нового владельца — это возможность быстрого роста NOI без капитальных вложений.
При смене собственника эти площади будут:
- либо выведены из неформального оборота,
- либо переведены на рыночные условия аренды.
Оценочный потенциал роста дохода: +1520%
(до ~2,853,0 млн ₽/мес. ) — чистый NOI может вырасти до ~3436 млн ₽/год , что при той же цене повысит кап-рейт до 12,613,3%.
Ключевые преимущества:
Anchor-tenants : Пятёрочка и FixPrice — надёжные, долгосрочные арендаторы с гарантированными платежами и низким риском выселения.
Полное владение активом: здание + земля — нет зависимости от третьих лиц.
Прозрачные и низкие расходы : все налоги известны, управление — минимальное.
Скрытый потенциал: вывод неэффективных арендаторов = немедленный рост дохода.
Стратегическое расположение : высокая проходимость, близость к жилым микрорайонам, транспортным узлам, школа и т.д.
